為妥善處理開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約責(zé)任糾紛案件，統(tǒng)一全省法院審理此類(lèi)案件的法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，提高審判質(zhì)量，6月10日，江西省高級(jí)人民法院發(fā)布了《全省各級(jí)法院在審理開(kāi)發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用》，系全國(guó)首家法院。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ贰蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況，制定本指引。
本指引所指的開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛是指自然人因購(gòu)買(mǎi)商品房與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷(xiāo)售合同后，開(kāi)發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購(gòu)房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)的購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和逾期辦證違約責(zé)任的糾紛。法人和非法人組織與開(kāi)發(fā)商之間因購(gòu)買(mǎi)商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的,按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。【商品房交付與接收】
開(kāi)發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收。開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人已接收房屋為由主張不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但購(gòu)房人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對(duì)購(gòu)房人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收。購(gòu)房人接收房屋后又以開(kāi)發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房人接收房屋，購(gòu)房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問(wèn)題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開(kāi)發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致遲延交付的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。【逾期交房違約金的調(diào)整】
合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三（均含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之一或高于萬(wàn)分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無(wú)效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。合同對(duì)逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。 開(kāi)發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的，購(gòu)房人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。因辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記需要購(gòu)房人配合提供相關(guān)資料，購(gòu)房人拒絕提供或逾期提供導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商遲延向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)送的，購(gòu)房人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。【逾期辦證違約金的調(diào)整】開(kāi)發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購(gòu)房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五（均含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之零點(diǎn)五或高于萬(wàn)分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無(wú)效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款合同沒(méi)有約定違約金的規(guī)定處理。合同對(duì)逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。附：《合同法》
第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
附：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。開(kāi)發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責(zé)任的，存在下列情形的，可予以支持：
（一）因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證；（二）因履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同期間國(guó)家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開(kāi)發(fā)商逾期交房或辦證；（三）因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開(kāi)發(fā)商原因造成的除外；（四）因不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責(zé)情形。開(kāi)發(fā)商因上述免責(zé)情形不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房人，以減輕可能給購(gòu)房人造成的損失。購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予支持。開(kāi)發(fā)商提出逾期交房或辦證免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)就存在法定或約定的免責(zé)事由，且該免責(zé)事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。
【訴訟時(shí)效】
購(gòu)房人主張逾期交房或辦證違約金的，應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。購(gòu)房人舉證證明存在向開(kāi)發(fā)商提出過(guò)交房或辦證請(qǐng)求等訴訟時(shí)效中斷情形的，違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。開(kāi)發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時(shí)效抗辯，在二審、再審審理過(guò)程中再提出時(shí)效抗辯的，不予支持。【適用效力】
本審判指引供全省各級(jí)法院在審理開(kāi)發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛時(shí)參考適用。法律、司法解釋對(duì)本審判指引涉及的相關(guān)問(wèn)題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。
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