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由于定向安置房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，故通常都是被安置人拿出以自己名義選購(gòu)的定向安置房買(mǎi)賣(mài)合同用以證明其是該房屋的權(quán)利人，然后與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。由于定向安置房系基于拆遷取得，對(duì)外簽訂安置房補(bǔ)償合同的人不一定就是合同上記載房屋的排他權(quán)利人，多數(shù)情況下拆遷利益都是由家庭成員共同享有。若該出售行為未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追認(rèn)，則賣(mài)房人出售該房屋的行為依法屬于無(wú)權(quán)處分。該無(wú)權(quán)處分情形雖不會(huì)致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但到了交房或者辦理過(guò)戶(hù)等合同履行階段，其他權(quán)利人不同意繼續(xù)履行合同，即使購(gòu)房人起訴至法院，其要求交付房屋或者協(xié)助過(guò)戶(hù)等繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求也面臨得不到支持的風(fēng)險(xiǎn)。

02相關(guān)費(fèi)用負(fù)擔(dān)約定不明而遲滯履行

定向安置房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，雙方未對(duì)初次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證所需繳納費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)進(jìn)行明確約定，在具備過(guò)戶(hù)交易條件時(shí)存在雙方相互扯皮的風(fēng)險(xiǎn)。例如，根據(jù)北京市的相關(guān)政策，二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房上市需要繳納3%的土地出讓金，買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)商房屋價(jià)款之時(shí)，未將土地出讓金作為房屋價(jià)款考量因素，在后續(xù)得知土地出讓金補(bǔ)交事宜時(shí)，往往會(huì)對(duì)該部分款項(xiàng)由誰(shuí)承擔(dān)爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致合同無(wú)法順利履行，由此引發(fā)雙方對(duì)簿公堂。

03出賣(mài)人虛構(gòu)房源致使買(mǎi)房人錢(qián)房?jī)煽?/span>

此種風(fēng)險(xiǎn)主要出現(xiàn)在“合同買(mǎi)賣(mài)”的情況下。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)的并不是現(xiàn)房，購(gòu)房人無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)房屋，而賣(mài)房人的交付房屋義務(wù)經(jīng)常是在安置房竣工驗(yàn)收后，這又通常需要二到三年。司法實(shí)踐中，存在賣(mài)房人為達(dá)到騙取購(gòu)房款的目的，偽造其與拆遷機(jī)構(gòu)之間的安置房合同，然后再持此虛假合同與購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)房人如未能核實(shí)房源的真實(shí)性即支付房款，將會(huì)面臨錢(qián)、房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。

04房?jī)r(jià)上漲出賣(mài)人單方毀約、違約

因定向安置房的特殊性，初始購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證往往就會(huì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，與時(shí)間伴隨的便是房?jī)r(jià)的波動(dòng)。在房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，賣(mài)房人可能會(huì)后悔當(dāng)初的出賣(mài)行為，進(jìn)而采取拒絕按時(shí)交房、拖延辦理過(guò)戶(hù)、要求增加購(gòu)房款、搬出其他權(quán)利人等各種方式意圖毀約，為買(mǎi)賣(mài)合同的履行設(shè)置障礙。尤其是在“合同買(mǎi)賣(mài)”交易風(fēng)險(xiǎn)更大，由于房屋一直未交付，賣(mài)房人為了多獲利直接將房屋高價(jià)賣(mài)予他人，并短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交房、過(guò)戶(hù)。

05購(gòu)房人資格欠缺導(dǎo)致合同履行困難

由于安置房在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)尚無(wú)產(chǎn)權(quán)證，所以買(mǎi)賣(mài)雙方并不會(huì)去建委進(jìn)行網(wǎng)簽登記。雖然買(mǎi)房人可以實(shí)際占有、使用房屋，但到后期需要辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，如果該買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)不具備購(gòu)房資格，將無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，存在無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。即使買(mǎi)受人提起訴訟，法院也需要審查其是否具備購(gòu)房資格。

06房屋存在上市交易期限制而網(wǎng)簽不能

07賣(mài)房人一房數(shù)賣(mài)而無(wú)法履約

08買(mǎi)房人不具備被安置身份而無(wú)法選房

09出賣(mài)人安置房被作為強(qiáng)制執(zhí)行財(cái)產(chǎn)

受房屋竣工、房產(chǎn)證取得時(shí)間較長(zhǎng)或者上市交易時(shí)間限制等因素，定向安置房買(mǎi)賣(mài)合同的履行期限往往較長(zhǎng)。若賣(mài)房人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人名下之前因個(gè)人債務(wù)被依法強(qiáng)制執(zhí)行，則該定向安置房將面臨被查封、拍賣(mài)等強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)受人雖有提出執(zhí)行異議的權(quán)利，但一方面會(huì)耗費(fèi)時(shí)間、金錢(qián)等成本；另一方面，其異議是否成立還需符合法律相關(guān)規(guī)定，一旦異議不成立，則面臨房、錢(qián)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

10房屋被賣(mài)房人設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)無(wú)法過(guò)戶(hù)

安置房具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件時(shí)時(shí)，首次產(chǎn)權(quán)證辦理只能登記在被安置人名下。實(shí)踐中，有些被安置人出售房屋是因?yàn)橄萑虢?jīng)濟(jì)困難，經(jīng)常拆東墻補(bǔ)西墻，向多人借貸。若購(gòu)房人未能及時(shí)辦理二次過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋可能被賣(mài)房人設(shè)置抵押、典當(dāng)?shù)葯?quán)利負(fù)擔(dān)。當(dāng)賣(mài)房人無(wú)力滌除負(fù)擔(dān)登記時(shí)，除非買(mǎi)受人出資將過(guò)戶(hù)障礙解除，否則將面臨無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。